Trovata la casa giusta, la fretta di formalizzare l’accordo è comprensibile. Ma firmare senza le giuste tutele può creare vincoli prima ancora di sapere se la banca concederà il mutuo. Chi si chiede cosa controllare prima di firmare un contratto preliminare vuole soprattutto una cosa: non trovarsi bloccato o perdere denaro se qualcosa nel finanziamento non va come previsto.
Prima di firmare, verifica sempre la presenza di una condizione sospensiva legata all’ottenimento del mutuo, la natura della caparra versata e la conformità urbanistica e catastale dell’immobile.
Proposta d’acquisto e contratto preliminare: due passaggi diversi
Differenza tra proposta d’acquisto e contratto preliminare
La proposta d’acquisto è un impegno che l’acquirente sottoscrive per primo, spesso accompagnato da una caparra; una volta accettata dal venditore, diventa vincolante. Il contratto preliminare (o compromesso) è invece l’accordo firmato da entrambe le parti che fissa nel dettaglio prezzo, condizioni e tempistiche fino al rogito.
Perché firmare senza le giuste tutele può creare problemi
Se il preliminare non prevede una via d’uscita legata al mutuo, un rifiuto della banca può lasciarti nella condizione di dover comunque procedere, o di perdere la caparra versata. Prima di arrivare a questo punto, può essere utile chiarirsi le idee sul percorso d’acquisto: ne parliamo in un approfondimento dedicato alle domande fondamentali da farsi prima di acquistare casa.
Cosa controllare prima di firmare: i punti essenziali
1. La condizione sospensiva legata all’ottenimento del mutuo
È la clausola più importante per chi acquista con un finanziamento: subordina l’efficacia del contratto all’ottenimento del mutuo entro un termine definito. Si tratta di una condizione sospensiva nel senso previsto dall’art. 1353 del Codice Civile, che disciplina in generale gli effetti delle condizioni apposte a un contratto. Senza questa clausola, il rischio economico in caso di rifiuto della banca ricade quasi interamente sull’acquirente.
2. L’importo e la natura della caparra
Verifica se si tratta di caparra confirmatoria (la più comune, con conseguenze precise in caso di inadempimento) o caparra penitenziale. La differenza incide molto su cosa succede se, per qualsiasi motivo, l’acquisto non va a buon fine.
3. I dati catastali e la conformità urbanistica dell’immobile
Controlla che i dati catastali riportati nel preliminare corrispondano allo stato reale dell’immobile, che non risultino difformità urbanistiche non sanate e che siano verificati eventuali ipoteche, pignoramenti, vincoli o altri gravami sull’immobile. Per una verifica formale, il Consiglio Nazionale del Notariato offre materiali utili sulle verifiche preliminari alla compravendita.
4. Tempistiche e scadenze
Verifica le date previste per il rogito, per l’eventuale consegna anticipata dell’immobile e per l’ottenimento del mutuo. Termini troppo stretti rispetto ai tempi tecnici di istruttoria bancaria possono mettere sotto pressione l’intero acquisto.
5. La registrazione del preliminare
Verifica chi si occuperà della registrazione del contratto e quali costi fiscali sono previsti. In Italia, il preliminare di compravendita deve infatti essere registrato entro i termini stabiliti dalla legge.
Perché conviene muoversi con largo anticipo sul mutuo
Prima di firmare qualsiasi proposta o preliminare, vale la pena sapere in anticipo cosa chiedono le banche e se il tuo profilo rispetta i requisiti: ne trovi raccontato più nel dettaglio in un articolo dedicato ai requisiti per ottenere un mutuo. Anche una pre-approvazione del mutuo richiesta prima di firmare può ridurre sensibilmente il rischio: abbiamo raccolto qui cos’è la pre-approvazione del mutuo e perché è importante.
Per farti un’idea complessiva dei costi da mettere in conto oltre al prezzo dell’immobile, può interessarti anche quanto serve per comprare casa in Italia tra anticipo, imposte e costi.
A cosa prestare attenzione
Alcuni degli errori più frequenti in questa fase sono ricorrenti: li abbiamo messi a confronto in un articolo sui 3 errori più comuni da evitare quando si compra casa.
Firmare senza condizione sospensiva legata al mutuo, assumendosi un rischio economico che può essere evitato.
Non verificare la natura della caparra, scoprendo solo in caso di problemi cosa comporta realmente.
Ignorare la conformità catastale e urbanistica, un controllo che può emergere solo più avanti, quando è più difficile tutelarsi.
Accettare scadenze troppo strette rispetto ai tempi tecnici dell’istruttoria di mutuo.
Checklist: cosa controllare prima di firmare
- Verifica la presenza di una condizione sospensiva legata all’ottenimento del mutuo
- Chiarisci se la caparra è confirmatoria o penitenziale e cosa comporta
- Controlla i dati catastali e la conformità urbanistica dell’immobile
- Verifica le scadenze per rogito, consegna ed erogazione del mutuo
- Valuta una pre-approvazione del mutuo prima di firmare qualsiasi documento vincolante
- Fai rivedere il testo del preliminare da un notaio o un legale prima della firma
FAQ
Qual è la differenza tra proposta d’acquisto e contratto preliminare?
La proposta d’acquisto è un impegno unilaterale dell’acquirente verso il venditore; il contratto preliminare (o compromesso) è un accordo firmato da entrambe le parti che fissa condizioni, prezzo e tempistiche prima del rogito.
Cos’è la condizione sospensiva legata al mutuo?
È una clausola che subordina l’efficacia del contratto preliminare all’ottenimento del mutuo entro un termine stabilito. Se il finanziamento non viene approvato entro la scadenza prevista, l’acquirente può evitare di restare vincolato al contratto, secondo le condizioni indicate nella clausola stessa.
Cosa succede se firmo il preliminare senza avere ancora il mutuo approvato?
Senza una condizione sospensiva legata al mutuo, rischi di dover comunque completare l’acquisto o di perdere la caparra se il finanziamento non viene concesso. Per questo è importante verificarla prima di firmare.
Qual è la differenza tra caparra confirmatoria e caparra penitenziale?
La caparra confirmatoria tutela le parti in caso di inadempimento: se una parte non rispetta gli impegni assunti, l’altra può trattenere la caparra o chiedere il doppio dell’importo versato, nei casi previsti dalla legge. La caparra penitenziale, invece, è legata a un diritto di recesso previsto dal contratto e rappresenta il corrispettivo per esercitarlo.
Conviene far verificare il contratto preliminare da un notaio prima di firmare?
Sì. Anche se il preliminare non richiede sempre l’intervento del notaio per essere valido, una verifica preventiva aiuta a individuare clausole poco chiare o svantaggiose prima di assumersi un impegno vincolante.
