Ricevute due o più offerte di mutuo, il confronto sembra semplice: basta guardare il tasso più basso. Ma il tasso pubblicizzato non racconta tutta la storia.
Per confrontare correttamente le offerte di mutuo servono almeno quattro elementi, tutti presenti nel PIES di ciascuna offerta: TAEG, Importo Totale Dovuto dal Consumatore, tipo di tasso e costi accessori.
Perché non basta guardare il tasso pubblicizzato
TAN vs TAEG: la differenza che conta di più
Il TAN è il tasso di interesse nominale applicato al capitale; il TAEG include anche i costi accessori obbligatori (istruttoria, eventuali polizze richieste, spese di incasso rata) e rappresenta il costo effettivo complessivo. Due offerte con lo stesso TAN possono avere TAEG molto diversi.
Perché il confronto va fatto a parità di condizioni
Per essere davvero comparabili, le offerte vanno confrontate con lo stesso importo, la stessa durata e possibilmente lo stesso tipo di tasso. Confrontare un mutuo a tasso fisso con uno a tasso variabile, ad esempio, richiede considerazioni diverse rispetto al semplice confronto numerico.
Come confrontare le offerte in pratica: i 4 elementi chiave
1. TAEG e Importo Totale Dovuto dal Consumatore
Sono i due indicatori più affidabili per un confronto complessivo. Per approfondire il quadro normativo sulla trasparenza dei costi, puoi consultare i materiali di Banca d’Italia – confronto costi del credito.
2. Tipo di tasso: fisso, variabile o misto
La scelta tra tasso fisso e variabile incide molto sulla stabilità della rata nel tempo, non solo sul costo iniziale: un articolo dedicato al mutuo a tasso fisso o variabile nel 2026.
3. Durata e piano di ammortamento
A parità di importo, una durata più lunga riduce la rata mensile ma aumenta il costo totale degli interessi. Confronta sempre le offerte con la stessa durata, oppure valuta esplicitamente l’effetto di durate diverse sull’Importo Totale Dovuto dal Consumatore.
4. Costi accessori e garanzie richieste
Spese di istruttoria, perizia, imposta sostitutiva ed eventuali polizze richieste devono essere lette insieme a TAN, TAEG e importo totale dovuto per capire il costo complessivo del mutuo. Alcune offerte con TAN più basso diventano meno convenienti proprio a causa di questi costi aggiuntivi.
Dove trovare questi dati: il PIES di ogni offerta
Tutti questi elementi devono comparire nel PIES, il documento che la banca deve consegnare gratuitamente e in tempo utile prima che il cliente sia vincolato da un contratto di credito o da un’offerta: abbiamo spiegato come leggerlo in un articolo dedicato al PIES del mutuo. Usarlo come base per il confronto, invece di fidarsi solo del tasso comunicato a voce, riduce il rischio di sorprese.
Oltre al confronto numerico, un altro fattore spesso sottovalutato è la scelta della banca stessa: cosa confrontare quando si sceglie l’istituto a cui rivolgersi per il mutuo.
Un esempio pratico
Immaginiamo due offerte per un mutuo di 150.000 euro su 25 anni:
- Offerta A: TAN 3,20%, TAEG 3,45%,nessuna polizza richiesta come condizione per l’erogazione. Considerando un piano di ammortamento alla francese, la rata indicativa sarebbe di circa 727 euro al mese;
- Offerta B: TAN 3,05%, TAEG 3,60%, polizza richiesta come condizione per l’erogazione e inclusa nel costo. La rata indicativa sarebbe di circa 715 euro al mese.
Anche se l’Offerta B presenta un TAN più basso e una rata indicativa leggermente inferiore, il TAEG più alto segnala un costo complessivo maggiore. Per confrontare correttamente le due proposte, è quindi importante considerare il TAEG e verificare anche l’Importo Totale Dovuto dal Consumatore riportato nel PIES.
Le rate indicate sono solo esempi calcolati sulla base del TAN, dell’importo e della durata ipotizzati: le condizioni effettive possono variare in base all’offerta.
Come confrontare le offerte di mutuo
- Richiedi il PIES di ciascuna offerta prima di decidere
- Confronta sempre il TAEG, non solo il TAN
- Verifica l’Importo Totale Dovuto dal Consumatore per ogni offerta
- Confronta offerte con lo stesso importo e la stessa durata
- Somma tutti i costi accessori e le eventuali polizze richieste
- Valuta anche la flessibilità delle condizioni di estinzione anticipata
FAQ
Come si confrontano le offerte di mutuo in modo corretto?
Non basta guardare il tasso pubblicizzato: vanno confrontati TAEG, Importo Totale Dovuto dal Consumatore, tipo di tasso, durata e costi accessori, usando il PIES di ciascuna offerta come base per il confronto.
TAN o TAEG: quale guardare per confrontare due mutui?
Il TAEG, perché include anche i costi accessori obbligatori e rappresenta il costo effettivo complessivo. Un TAN più basso può nascondere un TAEG più alto se i costi accessori sono elevati.
Cos’è l’Importo Totale Dovuto dal Consumatore?
È la somma di tutti i pagamenti che il consumatore dovrà versare per il mutuo lungo l’intera durata, comprensiva di capitale, interessi e costi. Confrontarlo tra offerte diverse aiuta a capire il costo complessivo reale.
Conviene scegliere sempre il mutuo con il TAEG più basso?
Il TAEG più basso è un buon punto di partenza, ma vanno considerati anche altri elementi, come la flessibilità del piano di ammortamento, le condizioni di estinzione anticipata e la solidità della relazione con la banca.
Quante offerte di mutuo conviene confrontare prima di scegliere?
Non esiste un numero fisso, ma confrontare almeno 2-3 offerte di banche diverse, con lo stesso importo e durata, permette un confronto più affidabile rispetto a valutare una singola proposta.
