Chi si chiede di quanti soldi ha bisogno per comprare casa spesso guarda solo il prezzo dell’immobile e l’anticipo richiesto dalla banca, dimenticando alcune voci di costo che possono incidere in modo significativo sul budget complessivo.
La risposta diretta è questa: oltre all’importo non coperto dal mutuo, vanno considerate le imposte di acquisto, le spese notarili e la perizia richiesta dalla banca, a cui si possono aggiungere provvigioni di agenzia e altri piccoli costi accessori.
Prima ancora di entrare nei calcoli, se non hai ancora deciso se comprare o continuare ad affittare, può essere utile leggere questo confronto tra affitto e mutuo nelle grandi città italiane, per capire se in questo momento conviene più acquistare o restare in affitto.
Vediamo ora, voce per voce, quanto serve davvero.
Le voci di costo da considerare
L’anticipo richiesto dalla banca
Le banche italiane finanziano generalmente fino all’80% del valore dell’immobile (o del prezzo di acquisto, se inferiore), il che significa che è necessario avere a disposizione un anticipo di almeno il 20% con mezzi propri. Esistono soluzioni con anticipo più basso in casi specifici (ad esempio con la garanzia statale per gli under 36), ma restano l’eccezione più che la regola.
Le imposte sull’acquisto
Le imposte dovute variano in base a chi vende (privato o impresa) e se si tratta di prima o seconda casa: le agevolazioni prima casa riducono sensibilmente l’importo di imposta di registro, ipotecaria e catastale rispetto a un acquisto senza questi requisiti.
Se l’obiettivo non è la prima casa ma un immobile per le vacanze, il discorso cambia: comprare una casa vacanze richiede una valutazione consapevole, anche perché in questo caso non si applicano le agevolazioni fiscali della prima casa, e il capitale complessivo necessario è quindi più alto.
Le spese notarili
L’onorario del notaio, a cui possono aggiungersi altri costi legati all’atto, rappresenta una voce da mettere in conto separatamente dalle imposte di acquisto, anche se queste ultime vengono di norma versate tramite il notaio.”
La perizia dell’immobile
La banca richiede una perizia per verificare il valore reale dell’immobile prima di erogare il mutuo. Il costo è generalmente a carico di chi richiede il finanziamento e incide, seppur in modo contenuto, sul totale delle spese accessorie.
Eventuali costi aggiuntivi
Se l’acquisto avviene tramite agenzia immobiliare, va messa in conto anche la provvigione, generalmente calcolata in percentuale sul prezzo di vendita. A questi si possono aggiungere piccoli costi per il trasloco o per eventuali lavori di sistemazione dell’immobile.
Le voci di costo, in sintesi
| Voce di costo | Indicazione di massima |
| Anticipo | Generalmente almeno il 20% del valore dell’immobile |
| Imposte di acquisto | Variano in base a prima o seconda casa e a chi vende (privato o impresa) |
| Spese notarili | Onorario del notaio e altri costi legati all’atto |
| Perizia dell’immobile | Richiesta dalla banca per erogare il mutuo |
| Provvigione agenzia (se presente) | Solitamente una percentuale sul prezzo di vendita |
Un esempio pratico
Per un immobile del valore di 200.000 euro, con mutuo all’80%, l’anticipo necessario sarebbe di 40.000 euro. A questo vanno sommate le imposte (variabili in base ai requisiti prima casa), le spese notarili, la perizia e un’eventuale provvigione di agenzia: nel complesso, è ragionevole prevedere un budget accessorio di alcune migliaia di euro oltre all’anticipo, da avere a disposizione insieme a quest’ultimo.
Secondo una ricerca di Dr. Finanza su come gli italiani scelgono il mutuo, una parte significativa di chi acquista casa arriva alla firma del compromesso senza aver considerato con precisione tutte le spese accessorie, trovandosi poi a dover reperire liquidità aggiuntiva nelle ultime settimane prima del rogito.
Checklist per stimare il budget totale
- Calcola l’anticipo minimo (generalmente il 20% del valore dell’immobile)
- Verifica se hai diritto alle agevolazioni prima casa
- Chiedi un preventivo delle spese notarili
- Metti in conto il costo della perizia richiesta dalla banca
- Se è coinvolta un’agenzia, calcola la provvigione prevista
- Prevedi un margine per piccoli costi imprevisti o di trasloco
Errori comuni da evitare
Considerare solo l’anticipo e dimenticare le altre spese accessorie, arrivando impreparati al rogito.
Non verificare se si ha diritto alle agevolazioni prima casa, pagando imposte più alte del dovuto.
Non chiedere in anticipo un preventivo al notaio, scoprendo il costo reale solo a ridosso della firma.
FAQ
Quanto anticipo serve per comprare casa in Italia?
Generalmente almeno il 20% del valore dell’immobile, poiché le banche finanziano fino all’80% tramite mutuo. Esistono eccezioni in casi specifici, come il mutuo under 36 con garanzia statale.
Le imposte sono uguali per prima e seconda casa?
No. L’acquisto della prima casa gode di agevolazioni fiscali che possono ridurre le imposte dovute rispetto a un acquisto senza questi requisiti, come nel caso di seconde case o case vacanza.
Chi paga la perizia dell’immobile richiesta dalla banca?
Generalmente il costo è a carico di chi richiede il mutuo, ed è una delle voci accessorie da mettere in conto insieme a notaio e imposte.
Conviene comprare casa o continuare ad affittare?
Dipende dalla situazione personale, dalla città e dall’orizzonte temporale previsto. È una valutazione da fare caso per caso, confrontando i costi delle due opzioni nel tempo.
Quanto incidono le spese accessorie sul totale dell’acquisto?
Variano in base al valore dell’immobile e alla presenza di un’agenzia, ma è ragionevole prevedere un budget accessorio di alcune migliaia di euro oltre all’anticipo.
