La risposta è sì: in molti casi puoi estinguere il mutuo in anticipo senza pagare penali. Se il finanziamento è stato stipulato da una persona fisica dopo il 2 febbraio 2007 per l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile a uso abitativo (anche destinato allo svolgimento della propria attività economica o professionale), la legge non prevede infatti alcun costo per l’estinzione anticipata.
A questo punto, la valutazione riguarda soprattutto la convenienza economica: è meglio utilizzare la liquidità disponibile per ridurre il debito residuo oppure destinarla ad altri obiettivi? La risposta dipende da fattori come il tasso del mutuo, il capitale ancora da rimborsare e gli anni che mancano alla scadenza.
In questa guida vediamo come funziona l’estinzione anticipata, quando può essere una scelta vantaggiosa e quali sono i passaggi da seguire.
Cos’è l’estinzione anticipata del mutuo
L’estinzione anticipata è la possibilità di restituire alla banca, prima della scadenza naturale, tutto o parte del capitale ancora dovuto sul mutuo. Si distingue in due forme:
- Estinzione totale: si salda per intero il debito residuo e il mutuo si chiude definitivamente;
- Estinzione parziale: si versa un importo aggiuntivo che riduce il capitale residuo, con effetto sulla durata del mutuo o sull’importo della rata, in base a quanto previsto dal contratto e alle procedure della banca.
Quanto costa estinguere in anticipo il mutuo
Grazie alla legge n. 40/2007 (la cosiddetta “Legge Bersani”), per i mutui ipotecari destinati all’acquisto o alla ristrutturazione di immobili ad uso abitativo o per l’esercizio di attività economiche o professionali da parte di persone fisiche, stipulati dopo il 2 febbraio 2007, la penale di estinzione anticipata è stata abolita. In pratica, per la maggior parte dei mutui immobiliari alle persone fisiche oggi in essere, l’estinzione anticipata (totale o parziale) non comporta costi aggiuntivi legati alla penale.
Quando può ancora essere prevista una penale
- Mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007, per i quali può ancora essere prevista una penale, secondo le condizioni contrattuali e i limiti o le riduzioni applicabili;
- Mutui e finanziamenti che non rientrano nell’ambito della Legge Bersani (ad esempio quelli concessi a società, o comunque per finalità diverse dall’acquisto o dalla ristrutturazione di immobili a uso abitativo o strumentale alla propria attività), dove le parti possono aver concordato una penale;
- Alcuni mutui esteri o prodotti specifici, che vanno sempre verificati nel contratto originale.
È sempre consigliabile controllare il proprio contratto di mutuo o chiedere alla banca conferma scritta prima di procedere, così da avere certezza sui costi effettivi. Per un quadro generale sui mutui puoi consultare anche la guida pratica al mutuo della Banca d’Italia.
Quando conviene estinguere anticipatamente il mutuo
Non esiste una risposta valida per tutti: la convenienza dipende dal confronto tra alcuni elementi concreti.
- Tasso del mutuo: con un tasso fisso relativamente alto, ridurre il debito prima riduce anche gli interessi complessivi da pagare. Scopri qui la differenza tra mutuo fisso e variabile;
- Anni residui: estinguere conviene tendenzialmente di più nei primi anni del piano di ammortamento, quando la quota interessi sulla rata è più alta;
- Rendimento alternativo: se il capitale, investito altrove, rende più del tasso pagato sul mutuo al netto del rischio, può avere senso mantenere l’investimento invece di estinguere;
- Esigenza di liquidità: prima di usare tutti i risparmi per l’estinzione, è importante mantenere una riserva per le spese impreviste.
Estinzione totale o parziale: quale scegliere
L’estinzione totale ha senso quando si dispone dell’intero capitale residuo e si vuole eliminare completamente il debito e l’ipoteca sull’immobile. L’estinzione parziale è utile quando si ha una somma disponibile (ad esempio una liquidazione, un bonus o un’eredità) ma non l’intero importo residuo: in questo caso, in base a quanto previsto dal contratto e alle procedure della banca, di norma si può scegliere se ridurre la rata mensile, mantenendo la stessa durata, oppure ridurre la durata del mutuo, mantenendo la rata invariata.
Come si fa l’estinzione anticipata del mutuo
- Richiedi alla banca il conteggio estintivo, cioè il documento che indica l’importo esatto da versare per chiudere il mutuo a una data specifica;
- Verifica se il contratto prevede una penale (nella maggior parte dei mutui prima casa recenti, non è prevista);
- Effettua il versamento dell’importo indicato entro la data di validità del conteggio;
- Richiedi alla banca la comunicazione di avvenuta estinzione e, in caso di estinzione totale, avvia la cancellazione dell’ipoteca, generalmente gestita in via semplificata dalla banca stessa presso la Conservatoria.
Errori comuni da evitare
- Dare per scontato che ci sia sempre una penale, senza verificare la data e le condizioni originali del contratto;
- Usare tutti i risparmi disponibili per estinguere il mutuo, senza mantenere una riserva per le emergenze;
- Scegliere l’estinzione parziale senza indicare chiaramente alla banca se si preferisce ridurre la rata o la durata;
- Non richiedere per iscritto il conteggio estintivo aggiornato prima di effettuare il versamento.
FAQ
L’estinzione anticipata del mutuo ha sempre un costo?
No. Per i mutui stipulati da persone fisiche dopo il 2 febbraio 2007 e destinati all’acquisto o alla ristrutturazione di immobili a uso abitativo o strumentale alla propria attività, la legge ha abolito la penale di estinzione anticipata. Può esserci un costo solo per i contratti precedenti a quella data o per finalità che non rientrano nell’ambito della Legge Bersani.
Meglio estinguere subito il mutuo o investire i risparmi?
Dipende dal confronto tra il tasso pagato sul mutuo e il rendimento atteso, al netto del rischio, di un investimento alternativo. Se il tasso del mutuo è più alto del rendimento realistico di un investimento sicuro, estinguere in anticipo riduce comunque il costo complessivo del debito.
Cosa succede se scelgo l’estinzione parziale?
In base a quanto previsto dal contratto e alle procedure della banca, di norma puoi decidere se ridurre l’importo della rata mensile, mantenendo la stessa durata residua, oppure mantenere la rata invariata e accorciare la durata del mutuo. La banca applica la scelta indicata al momento della richiesta.
Quanto tempo serve per ottenere il conteggio estintivo?
I tempi variano da banca a banca, ma solitamente il conteggio estintivo viene fornito entro pochi giorni lavorativi dalla richiesta.
Conviene estinguere il mutuo nei primi anni o verso la fine del piano?
Nei primi anni, la quota interessi sulla rata è generalmente più alta: estinguere in questa fase riduce in proporzione un risparmio maggiore sugli interessi futuri rispetto a un’estinzione negli ultimi anni del piano.
L’estinzione anticipata cancella automaticamente l’ipoteca?
In caso di estinzione totale, la cancellazione dell’ipoteca è generalmente gestita dalla banca in via semplificata presso la Conservatoria dei registri immobiliari, ma è comunque consigliabile richiedere conferma scritta dell’avvenuta cancellazione.
