Immaginiamo Federica, che ha acceso un mutuo a tasso fisso quattro anni fa, in un periodo in cui i tassi erano più alti di oggi. La rata non le ha mai creato problemi, ma di recente ha iniziato a chiedersi se, con le condizioni di mercato attuali, non stia pagando più di quanto potrebbe pagare oggi, valutando una rinegoziazione con la stessa banca o una surroga presso un’altra.
Il dato di fatto è questo: anche chi ha un mutuo a tasso fisso può valutare una surroga, se le condizioni di mercato sono cambiate rispetto al momento della firma o se il proprio mutuo prevedeva uno spread e condizioni poco favorevoli. Il tasso fisso blocca la rata, non necessariamente la possibilità di ottenere condizioni migliori altrove.
Vediamo quando la surroga può avere senso per chi ha un mutuo a tasso fisso, e quando invece non conviene.
Perché anche un mutuo a tasso fisso può valere la pena rivedere
Un’idea comune è che il tasso fisso, una volta scelto, non richieda più alcuna valutazione: la rata resta invariata per tutta la durata del mutuo, quindi sembra che non ci sia nulla da rivedere. In realtà, ciò che può cambiare non è la propria rata, ma le condizioni disponibili sul mercato per un mutuo nuovo.
Il tasso fisso “blocca” la rata, non le condizioni di mercato
Il tasso fisso protegge da un aumento dei tassi futuri, ma se i tassi fissi di mercato scendono dopo la firma del proprio mutuo, chi ha bloccato una condizione più alta continua a pagarla, a meno di intervenire attivamente con una surroga o una rinegoziazione.
Quando le condizioni di mercato cambiano rispetto a quando hai firmato
Per capire se la propria situazione è di questo tipo, un primo passo utile è confrontare il proprio tasso con l’andamento recente dei tassi fissi. Per un’analisi più divulgativa, può interessarti approfondire anche le notizie dedicate a mutui e tassi di interesse sul portale Economia per tutti di Banca d’Italia.
Cos’è la surroga e come funziona per chi ha un tasso fisso
La surroga (o portabilità del mutuo) permette di trasferire il mutuo residuo a un’altra banca, mantenendo l’importo ancora da rimborsare e la garanzia ipotecaria originaria, senza costi di trasferimento a carico del titolare.
Il diritto alla portabilità, senza costi di trasferimento
La legge riconosce il diritto alla surroga senza penali né spese di istruttoria a carico del cliente: la nuova banca subentra nel mutuo, cambiando le condizioni economiche ma non l’importo residuo da restituire. La nuova banca resta comunque libera di valutare la richiesta secondo i propri criteri di merito creditizio, proprio come per un mutuo nuovo: ne parliamo più nel dettaglio in questo approfondimento su surroga del mutuo: cosa valuta la nuova banca, utile per capire cosa viene richiesto in fase di istruttoria.
Cosa cambia (e cosa resta uguale) con la surroga
Con la surroga cambiano tasso, eventuali spread e condizioni contrattuali, mentre resta invariato il capitale residuo. È anche possibile, in alcuni casi, cambiare la tipologia di tasso, ad esempio passando da un fisso a un altro fisso più basso, o valutando un variabile se le condizioni di mercato lo rendessero più conveniente.
Se invece la valutazione riguarda il passaggio opposto, dal variabile al fisso, ne parliamo in questo articolo su quando conviene passare da mutuo variabile a fisso, utile per un confronto completo tra le diverse strategie.
Surroga o rinegoziazione: qual è la differenza
Va distinta la surroga dalla rinegoziazione: la prima prevede il trasferimento del mutuo a una nuova banca, la seconda una modifica delle condizioni concordata con la banca attuale, senza cambiarla. Trovi raccontato più nel dettaglio in questo approfondimento su surroga o rinegoziazione del mutuo: le differenze, utile per capire quale strada valutare in base alla propria situazione.
Quando la surroga può convenire davvero a chi ha un tasso fisso
Non tutte le situazioni rendono la surroga vantaggiosa: il calcolo dipende dal divario tra il proprio tasso e quello attualmente offerto sul mercato, oltre che dagli anni di mutuo ancora da rimborsare.
Se i tassi fissi di mercato sono scesi rispetto al proprio
Quando il differenziale tra il proprio tasso fisso e quelli attualmente proposti dalle banche è significativo, la surroga può portare a un risparmio concreto sulla rata residua, soprattutto se restano molti anni di mutuo da rimborsare.
Se le condizioni contrattuali originarie erano poco favorevoli
Anche a parità di tasso, un mutuo con uno spread elevato o con prodotti abbinati costosi può valere la pena rivedere: la surroga permette in questi casi di rinegoziare l’intero pacchetto di condizioni, non solo il tasso in senso stretto.
Il caso pratico: la surroga del mutuo a tasso fisso
Immaginiamo la famiglia Bianchi, che alcuni anni fa ha acceso un mutuo a tasso fisso di 180.000 euro su 25 anni, con un tasso del 4,20% e una rata iniziale di circa 970 euro al mese.
Oggi trova sul mercato un’offerta a tasso fisso intorno al 3,30% e decide di valutare una surroga. Per capire quale potrebbe essere il risparmio, però, non deve confrontare il nuovo tasso con l’importo originario del mutuo, ma partire dal capitale che deve ancora restituire e dagli anni che mancano alla scadenza.
È infatti sul debito residuo e sulla durata residua che va calcolata la nuova rata. Un tasso più basso può quindi tradursi in una riduzione della rata e del costo degli interessi ancora da sostenere, ma il vantaggio effettivo dipende dalla situazione del mutuo al momento della surroga e dalle condizioni proposte dalla nuova banca.
I passi da seguire per valutare la surroga sul tuo mutuo a tasso fisso
- Recupera il tuo tasso attuale, lo spread applicato e gli anni di mutuo residui
- Confronta il tuo tasso con quelli attualmente offerti sul mercato per un profilo simile al tuo
- Calcola la differenza di rata mensile e il risparmio complessivo stimato sugli anni residui
- Verifica il capitale e la durata residui, oltre a eventuali prodotti abbinati e condizioni accessorie che potrebbero incidere sul confronto
- Richiedi un preventivo aggiornato prima di decidere, per avere numeri reali e non solo stime
Errori comuni da evitare
Un errore comune è dare per scontato che un mutuo a tasso fisso non vada mai rivisto, ignorando che le condizioni di mercato possono comunque cambiare nel tempo. Un altro riguarda valutare solo il tasso, senza considerare spread e condizioni accessorie del mutuo originario, che possono pesare quanto o più del tasso stesso. Capita anche di decidere sulla base di stime generiche, senza richiedere un preventivo aggiornato che rifletta la propria situazione reale. Infine, alcuni rimandano la valutazione per anni, perdendo nel frattempo il beneficio cumulato di un eventuale risparmio mensile.
FAQ
Posso fare la surroga anche se ho un mutuo a tasso fisso?
Sì: la surroga è possibile indipendentemente dalla tipologia di tasso. Si può passare da un fisso a un altro fisso più basso, oppure valutare un cambio di tipologia, se le condizioni di mercato lo rendono conveniente.
La surroga ha dei costi per chi la richiede?
No: la legge esclude costi di trasferimento, penali o spese di istruttoria a carico del titolare del mutuo per l’operazione di surroga.
Quanto deve essere alto il divario di tasso per rendere conveniente la surroga?
Non esiste una soglia valida per tutti i casi: dipende dal capitale residuo, dagli anni di mutuo rimanenti e dal divario tra il proprio tasso e quello di mercato. Un preventivo aggiornato è il modo più preciso per valutarlo.
La banca originaria può rifiutare la surroga?
La banca di partenza non può opporsi alla surroga richiesta dal cliente, ma la nuova banca a cui ci si rivolge valuta comunque il merito creditizio del richiedente prima di accettare l’operazione.
Quanto tempo richiede in media una surroga?
I tempi variano in base alla banca e alla completezza della documentazione, ma generalmente un’operazione di surroga si completa in alcune settimane.
Conviene aspettare ulteriori ribassi dei tassi prima di fare la surroga?
Non è possibile prevedere con certezza l’andamento futuro dei tassi. Se il divario attuale con il proprio tasso è g
