“Tanto la surroga è solo una formalità, il mutuo ce l’ho già.” È un pensiero comune, ma non del tutto corretto: la surroga trasferisce il mutuo a una nuova banca, che a sua volta deve valutare la pratica come farebbe con qualsiasi altra richiesta di finanziamento. Avere già un mutuo in corso aiuta, ma non è una garanzia automatica di approvazione.
In pratica, la nuova banca guarda quattro cose: il valore attuale dell’immobile, il tuo reddito e la sua stabilità oggi, lo storico dei pagamenti sul mutuo esistente e il capitale residuo rispetto alla durata rimanente. Se non hai ancora deciso se la surroga sia la strada giusta per te, abbiamo raccolto qui i criteri per capire se conviene farla.
Quattro domande a cui la nuova banca vuole una risposta
Quanto vale oggi l’immobile che hai messo a garanzia?
La banca subentrante fa eseguire una nuova perizia: se il valore dell’immobile è sceso in modo significativo rispetto a quando hai acceso il mutuo originale, il rapporto tra importo residuo e valore della garanzia cambia, e con esso la valutazione complessiva della pratica.
Il tuo reddito di oggi sostiene ancora la rata?
Non conta solo il reddito con cui avevi ottenuto il primo mutuo, ma la tua situazione attuale. Un cambio di lavoro, una riduzione di reddito o, al contrario, una posizione più stabile rispetto a qualche anno fa incidono direttamente sull’esito della domanda.
Come hai pagato finora?
Lo storico dei pagamenti sul mutuo esistente e il livello complessivo di indebitamento sono tra gli elementi valutati dalla nuova banca, anche attraverso la Centrale dei Rischi della Banca d’Italia e, a seconda dei casi, altri sistemi di informazione creditizia. Ritardi occasionali pesano meno di una serie di pagamenti in sofferenza, ma qualunque irregolarità viene comunque considerata. Per un quadro generale sulle regole di portabilità, puoi consultare Banca d’Italia – portabilità del mutuo.
Quanto manca davvero alla fine del mutuo?
Capitale residuo e durata rimanente incidono sulla convenienza della surroga tanto per te quanto per la banca che valuta la pratica. Se stai ancora valutando se il momento sia quello giusto in base al tipo di tasso, ne parliamo anche in un articolo su quando conviene passare da mutuo variabile a fisso.
Il caso di Marco e Chiara
Marco e Chiara hanno un mutuo da 8 anni, con circa 90.000 euro di capitale residuo su un immobile oggi stimato, ad esempio, 180.000 euro. Il debito residuo corrisponde quindi a circa il 50% del valore attuale dell’immobile. Il loro reddito familiare è cresciuto rispetto a quando hanno acceso il mutuo e non hanno avuto ritardi nei pagamenti. Dopo la perizia e le verifiche sul merito creditizio, la nuova banca può tenere conto positivamente di questi elementi nella valutazione complessiva della richiesta di surroga.
Cosa preparare prima di presentare la domanda
- Ultimo estratto conto del mutuo in corso, piano di ammortamento aggiornato e documentazione sul capitale residuo, se richiesta dalla nuova banca
- Documentazione reddituale recente (buste paga, dichiarazioni, a seconda della tua posizione lavorativa)
- Visura catastale e planimetria dell’immobile
- Storico dei pagamenti del mutuo esistente, in caso di richieste da parte della nuova banca
- Eventuali documenti su cambiamenti significativi di reddito rispetto all’accensione del mutuo originale
Cosa può far rallentare la pratica
Alcune situazioni meritano attenzione particolare prima di avviare la surroga. Un valore dell’immobile inferiore alle attese in perizia può far slittare o ridimensionare l’offerta della nuova banca. Un reddito recentemente cambiato, anche in meglio, richiede spesso documentazione aggiuntiva per essere dimostrato con chiarezza.
Ritardi di pagamento non dichiarati, che la banca scopre comunque tramite la centrale rischi, complicano l’istruttoria più di quanto farebbe una comunicazione trasparente fin dall’inizio. E una richiesta presentata senza aver prima verificato questi elementi rischia semplicemente di allungare tempi che potrebbero essere più brevi.
FAQ
Chi può richiedere la surroga del mutuo?
Chi ha un mutuo in corso può richiedere la surroga anche prima della scadenza naturale del finanziamento. La nuova banca deve comunque valutare e approvare la richiesta e, in caso di surroga, il nuovo finanziamento è di importo pari al debito residuo.
La nuova banca guarda soprattutto il valore dell’immobile o il mio reddito?
Entrambi. Il valore attuale dell’immobile stabilisce quanto è garantito il finanziamento, mentre il reddito attuale determina se la rata è sostenibile: nessuno dei due basta da solo a garantire l’approvazione.
Se ho avuto un ritardo nei pagamenti in passato, posso comunque ottenere la surroga?
Dipende dalla gravità e dalla frequenza dei ritardi. Un singolo ritardo isolato pesa meno di una serie di pagamenti in sofferenza; in ogni caso, la banca valuterà lo storico con la centrale rischi.
Quanto tempo impiega la nuova banca a valutare la domanda di surroga?
I tempi variano da banca a banca, ma in genere l’istruttoria richiede alcune settimane, in modo simile a una normale richiesta di mutuo, poiché la nuova banca deve comunque effettuare le proprie verifiche.
Conviene chiedere la surroga a più banche contemporaneamente?
Sì, può aiutare a confrontare le condizioni offerte, purché tu tenga traccia delle richieste per evitare inutili duplicazioni di pratiche e documentazione.
