Chi si chiede perché la banca finanzia meno del prezzo di acquisto concordato spesso lo scopre solo dopo aver ricevuto l’esito della perizia: un valore periziato inferiore al prezzo pattuito, e di conseguenza un mutuo più basso di quanto sperato.
La risposta diretta è questa: la banca non finanzia una percentuale del prezzo di acquisto, ma una percentuale del valore periziato dell’immobile, secondo un rapporto chiamato LTV (Loan to Value). Se la perizia stima l’immobile a un valore inferiore rispetto al prezzo concordato con il venditore, l’importo di mutuo ottenibile si riduce di conseguenza.
Qui potrai trovare una guida sull’acquisto della casa. Ma ora vediamo come funziona nel dettaglio il rapporto LTV.
Cos’è il rapporto LTV
Come si calcola
Il LTV (Loan to Value) è il rapporto tra l’importo del mutuo e il valore dell’immobile dato in garanzia, espresso in percentuale. Ad esempio, un mutuo di 160.000 euro su un immobile del valore di 200.000 euro corrisponde a un LTV dell’80%.
Perché la banca lo usa
La banca utilizza l’LTV come misura di rischio: più alto è il rapporto tra mutuo e valore dell’immobile, meno margine di garanzia resta in caso di mancato pagamento. Per questo motivo, la maggior parte delle banche italiane finanzia fino all’80% del valore dell’immobile, richiedendo un anticipo minimo del 20% con mezzi propri.
Perché la perizia può essere inferiore al prezzo pattuito
Come funziona la perizia
Prima di erogare il mutuo, la banca incarica un perito indipendente di stimare il valore di mercato dell’immobile, sulla base di parametri oggettivi (zona, stato di conservazione, metratura, confronto con immobili simili). Questo valore non coincide necessariamente con il prezzo concordato tra acquirente e venditore, che può risentire di dinamiche di trattativa non sempre allineate al mercato.
Cosa succede se il valore periziato è più basso
Se la perizia stima l’immobile a un valore inferiore al prezzo di acquisto, la banca applica comunque l’LTV massimo previsto sul valore periziato, non sul prezzo pattuito. Questo significa che l’importo di mutuo ottenibile si riduce, e la differenza va coperta con un anticipo più alto da parte dell’acquirente.
Cosa considerare, in sintesi
| LTV richiesto | Cosa significa in pratica |
| Fino all’80% | Situazione più comune: la banca finanzia fino all’80% del valore periziato |
| Oltre l’80% | Possibile in alcuni casi specifici, spesso con condizioni meno favorevoli o garanzie aggiuntive |
| LTV applicato al valore periziato, non al prezzo pattuito | Se la perizia è inferiore al prezzo pattuito, l’importo finanziabile si riduce di conseguenza |
Un esempio pratico
Un immobile viene acquistato al prezzo di 220.000 euro, con l’aspettativa di un mutuo all’80%, pari a 176.000 euro. Se la perizia stima l’immobile a 200.000 euro, l’80% applicato al valore periziato porta il mutuo massimo a 160.000 euro: 16.000 euro in meno rispetto a quanto previsto, da reperire con un anticipo maggiore.
Cosa fare se la perizia è inferiore alle attese
Se la perizia risulta inferiore al prezzo pattuito, alcune opzioni possibili sono:
- aumentare l’anticipo con mezzi propri, per coprire la differenza;
- provare a rinegoziare il prezzo di acquisto con il venditore sulla base del valore periziato;
- valutare un mutuo cointestato o con garante, se oltre alla perizia il problema riguarda anche la capacità di rimborso complessiva;
- rivolgersi a un’altra banca, se si ritiene la perizia non allineata al reale valore di mercato.
Se stai valutando di acquistare casa insieme a qualcuno per coprire la differenza, può interessarti approfondire come funziona un mutuo cointestato.
Checklist prima di firmare il compromesso
- Non dare per scontato che la perizia confermi il prezzo pattuito
- Verifica quale LTV massimo applica la banca scelta
- Calcola un margine di anticipo aggiuntivo, nel caso la perizia risulti inferiore
- Chiedi alla banca quando riceverai l’esito della perizia rispetto alle scadenze del compromesso
- Valuta alternative (rinegoziazione, altra banca, garante) prima di firmare condizioni vincolanti
Errori comuni da evitare
Firmare il compromesso senza un margine di sicurezza sull’anticipo, nel caso la perizia risulti inferiore al prezzo.
Pensare che il mutuo sarà sempre calcolato sul prezzo di acquisto, quando in realtà la banca fa riferimento al valore periziato.
Non chiedere tempistiche chiare sulla perizia, rischiando di scoprire l’esito troppo tardi rispetto alle scadenze contrattuali.
FAQ
Cos’è l’LTV nel mutuo?
È il rapporto tra l’importo del mutuo e il valore dell’immobile dato in garanzia, espresso in percentuale. Indica quanta parte del valore dell’immobile viene finanziata dalla banca.
Perché la banca finanzia meno del prezzo di acquisto?
Perché applica l’LTV massimo previsto al valore periziato dell’immobile, non al prezzo concordato con il venditore. Se la perizia è inferiore al prezzo, il mutuo ottenibile si riduce di conseguenza.
Cosa succede se la perizia è inferiore al prezzo pattuito?
L’importo di mutuo ottenibile si riduce in proporzione, e la differenza va coperta con un anticipo più alto da parte dell’acquirente.
Si può contestare il valore di una perizia?
È possibile chiedere chiarimenti o una nuova valutazione, ma la perizia riflette un giudizio tecnico indipendente e non sempre è modificabile su richiesta dell’acquirente.
Quale LTV massimo applicano generalmente le banche italiane?
La maggior parte delle banche finanzia fino all’80% del valore periziato dell’immobile, richiedendo un anticipo minimo del 20% con mezzi propri.
