Chi si chiede quale banca conviene per il mutuo spesso guarda solo il tasso d’interesse proposto. È un errore comune: due mutui con lo stesso tasso possono avere costi complessivi molto diversi, per via di spese accessorie, prodotti abbinati o condizioni meno vantaggiose in caso di imprevisti.
La risposta diretta è questa: per scegliere bene la banca per il mutuo servono almeno cinque confronti: TAEG, spread, prodotti abbinati richiesti, tempi di risposta e flessibilità futura. Guardare solo il tasso nominale porta quasi sempre a sottostimare il costo reale.
Vediamo ogni voce nel dettaglio.
Cosa confrontare nel dettaglio
1. TAEG, non solo TAN
Il TAN (Tasso Annuo Nominale) indica solo il costo del capitale prestato. Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) include invece anche le spese accessorie obbligatorie: istruttoria, perizia, incasso rata, eventuali assicurazioni richieste. È quindi il TAEG, non il TAN, l’indicatore giusto per confrontare offerte di banche diverse.
2. Lo spread applicato
Il tasso di un mutuo è composto da un parametro di mercato (Euribor per il variabile, IRS per il fisso) più uno spread, cioè il margine applicato dalla banca. Lo spread è l’elemento su cui c’è più margine di trattativa, ed è quindi la voce da confrontare con maggiore attenzione tra le diverse proposte. Capita che alcune banche offrano uno spread molto basso, anche vicino allo zero: un’occasione da valutare con attenzione, verificando comunque le altre voci di costo.
Prima ancora di confrontare le banche, può essere utile aver già chiaro se orientarsi verso un mutuo a tasso fisso o variabile: alcune banche sono più competitive su un tipo di tasso piuttosto che sull’altro, e questo incide sul confronto finale.
3. Prodotti abbinati richiesti dalla banca
Alcune banche condizionano le condizioni migliori all’apertura di un conto corrente dedicato o alla sottoscrizione di polizze specifiche, che vanno sommate al costo complessivo: un tasso apparentemente più basso può risultare meno conveniente se comporta canoni o premi assicurativi più alti rispetto a un’altra offerta.
4. Tempi di risposta e istruttoria
Se l’acquisto ha scadenze legate al compromesso o al rogito, i tempi medi di delibera e erogazione diventano un criterio pratico, non solo economico. Alcune banche comunicano tempi indicativi già in fase di preventivo: vale la pena chiederlo esplicitamente.
5. Flessibilità futura
Un’offerta conveniente oggi può diventare meno vantaggiosa nel tempo. Per questo conviene verificare cosa prevede il contratto per estinzione anticipata (di solito senza penali per i mutui prima casa) e per un’eventuale futura surroga verso un’altra banca, se in futuro emergessero condizioni migliori sul mercato. Se non hai ancora chiaro come capire se la surroga è la scelta giusta, vale la pena tenerlo presente già in fase di scelta della banca.
Cosa confrontare, in sintesi
| Cosa confrontare | Perché conta |
| TAEG, non solo TAN | Include le spese accessorie: è il vero indicatore del costo totale del mutuo |
| Spread | La parte di margine della banca sul tasso: è ciò su cui si può negoziare di più |
| Prodotti abbinati richiesti | Conto corrente, assicurazioni: possono aumentare il costo reale se obbligatori |
| Tempi di risposta e istruttoria | Incidono se ci sono scadenze legate al compromesso o al rogito |
| Flessibilità futura | Possibilità di surroga, estinzione anticipata senza penali, portabilità |
Un esempio pratico
Due banche propongono lo stesso importo e la stessa durata, con TAN quasi identico. La prima richiede l’apertura di un conto corrente con canone mensile e una polizza vita obbligatoria dal costo elevato; la seconda non ha vincoli aggiuntivi. Guardando solo il TAN, sembrerebbero equivalenti; guardando il TAEG e verificando quali costi dei prodotti abbinati sono inclusi o devono essere valutati a parte, la differenza reale nel costo del mutuo può risultare significativa.
Checklist prima di firmare
- Confronta il TAEG, non solo il TAN
- Chiedi quali prodotti abbinati sono obbligatori e quanto costano
- Verifica i tempi medi di istruttoria e delibera
- Controlla le condizioni per l’estinzione anticipata
- Valuta la possibilità di una futura surroga
- Richiedi un preventivo scritto e confrontabile da più banche
Errori comuni da evitare
Confrontare solo il tasso nominale, ignorando spese accessorie e prodotti abbinati.
Accettare prodotti abbinati senza valutarne il costo reale, limitandosi a considerarli una formalità.
Non chiedere i tempi di istruttoria, rischiando di trovarsi in difficoltà con le scadenze del compromesso.
Non verificare le condizioni di uscita (estinzione anticipata, surroga), utili se in futuro cambiano le condizioni di mercato.
Una volta scelta la banca, il passo successivo è la richiesta vera e propria: ne parliamo passo dopo passo in questo articolo, con particolare attenzione agli errori più comuni da evitare.
FAQ
Qual è la banca più conveniente per il mutuo?
Non esiste una risposta univoca: dipende dal profilo del richiedente, dall’importo, dalla durata e dai prodotti abbinati richiesti. Per questo è importante confrontare più preventivi con gli stessi parametri.
È meglio guardare il TAN o il TAEG?
Il TAEG, perché include le spese accessorie obbligatorie ed è quindi un indicatore più completo del costo reale del mutuo.
Conviene accettare il conto corrente proposto dalla banca del mutuo?
Dipende dai costi. Se il canone o le condizioni sono svantaggiose rispetto ad altre soluzioni, va sommato al confronto complessivo tra le offerte.
Quanto tempo impiega mediamente una banca a rispondere su un mutuo?
Varia da banca a banca e dal tipo di documentazione presentata, ma è una domanda che vale la pena porre esplicitamente in fase di preventivo, soprattutto se ci sono scadenze da rispettare.
Le spese di istruttoria e perizia sono uguali in tutte le banche?
No, possono variare sensibilmente. Rientrano tra le voci che compongono il TAEG e vanno quindi confrontate insieme al tasso.
