Chi valuta una surroga parte spesso da un’idea rassicurante: il diritto alla portabilità è previsto dalla legge, quindi il trasferimento del mutuo dovrebbe essere una formalità. La realtà è leggermente diversa, ed è bene saperlo prima di avviare la richiesta.
Vale la pena chiarirlo subito: la legge garantisce il diritto a richiedere la surroga senza costi, ma non obbliga la nuova banca ad accettarla automaticamente. Come per qualsiasi nuovo mutuo, la banca a cui ci si rivolge valuta il merito creditizio e le condizioni della richiesta, e può respingerla se non le ritiene soddisfacenti.
Vediamo quali requisiti vengono valutati, quali sono i motivi più comuni di rifiuto e cosa fare se succede.
Il diritto alla surroga non è una garanzia di accettazione
È importante distinguere due piani: da un lato il diritto a richiedere la portabilità del mutuo, tutelato dalla legge; dall’altro la valutazione discrezionale che la nuova banca compie su ogni richiesta, in base ai propri criteri di rischio.
Cosa dice la normativa sul diritto alla portabilità
La legge stabilisce che la surroga non può comportare costi di trasferimento, penali o spese di istruttoria a carico del cliente, e che la banca di partenza non può opporsi al trasferimento. Banca d’Italia spiega il concetto di portabilità nel glossario del portale Economia per tutti, utile per un quadro d’insieme dei diritti riconosciuti.
Perché la nuova banca resta libera di valutare la richiesta
La normativa disciplina il trasferimento del mutuo, non l’obbligo della nuova banca di accettarlo. Quest’ultima resta libera di condurre la propria istruttoria, esattamente come farebbe per un mutuo nuovo, e di respingere la richiesta se la valutazione del rischio non risulta favorevole.
I requisiti che la nuova banca valuta
Gli elementi presi in considerazione sono in gran parte gli stessi di un mutuo ordinario, applicati però a una situazione già esistente.
Il merito creditizio e la capacità di rimborso
La banca verifica la stabilità del reddito, la presenza di altri debiti o finanziamenti in corso e, più in generale, la capacità di sostenere la rata nel tempo, secondo gli stessi criteri applicati a una nuova richiesta di mutuo.
Il valore dell’immobile e il rapporto loan-to-value
Il rapporto tra il capitale residuo e il valore attuale dell’immobile (loan-to-value) viene rivalutato: se il valore dell’immobile è diminuito rispetto al momento dell’acquisto, questo rapporto può risultare meno favorevole di quanto non fosse in origine.
La regolarità dei pagamenti sul mutuo attuale
La storia dei pagamenti sul mutuo in corso, eventuali ritardi e il livello complessivo di indebitamento vengono valutati anche attraverso la Centrale dei Rischi e altri sistemi di informazione creditizia. La Centrale dei Rischi (CR), gestita dalla Banca d’Italia, è un archivio che raccoglie informazioni sui debiti di famiglie e imprese nei confronti del sistema bancario e finanziario. I dati vengono comunicati dagli intermediari partecipanti, come banche e società finanziarie, e riguardano crediti e garanzie concessi o ricevuti, oltre ai finanziamenti e alle garanzie acquisiti da altri intermediari.
I motivi più comuni di rifiuto della surroga
Non sempre un rifiuto dipende da una situazione realmente problematica: a volte basta un elemento che si è modificato rispetto al momento della firma del mutuo originario.
Peggioramento della situazione reddituale
Una riduzione del reddito, la perdita del lavoro o un cambio di tipologia contrattuale (ad esempio da lavoro dipendente a autonomo) possono modificare il giudizio della banca rispetto a quello espresso in origine dalla banca attuale.
Rapporto tra debito residuo e valore dell’immobile sfavorevole
Se il valore di mercato dell’immobile è sceso, o se il capitale residuo è ancora elevato rispetto alla durata trascorsa, il rapporto loan-to-value può risultare meno favorevole e incidere sulla decisione della banca.
Segnalazioni o insoluti recenti
Ritardi nei pagamenti, anche su altri finanziamenti, o segnalazioni presso le centrali rischi possono pesare sulla valutazione, anche quando il mutuo attuale è sempre stato pagato regolarmente.
Cosa fare se la surroga viene rifiutata
Chiedere una spiegazione formale del rifiuto
È possibile, e consigliabile, chiedere alla banca le motivazioni del rifiuto: questo permette di capire se si tratta di un elemento specifico e circoscritto o di una valutazione più generale sulla propria situazione.
Valutare altre banche o la rinegoziazione con la banca attuale
Un rifiuto da parte di una banca non preclude la possibilità di rivolgersi a un altro istituto, con criteri di valutazione potenzialmente diversi. In alternativa, resta percorribile la strada della rinegoziazione delle condizioni con la banca attuale.
Se invece la surroga viene accettata, resta comunque da scegliere come impostare il nuovo mutuo: ne parliamo in questo approfondimento su surroga del mutuo, tra riduzione della rata e riduzione della durata, utile per orientarsi tra le due opzioni disponibili.
Come aumentare le probabilità che la surroga venga accettata
- Verifica la tua situazione reddituale e la presenza di altri finanziamenti prima di presentare domanda
- Controlla che non ci siano ritardi di pagamento recenti, anche su altri prestiti
- Informati sul valore attuale di mercato del tuo immobile, non solo su quello di acquisto
- Prepara la documentazione reddituale in modo completo e aggiornato prima della richiesta
- Valuta più di una banca in parallelo, per non dipendere da un’unica valutazione
Errori comuni da evitare
| ERRORE | CONSEGUENZA |
|---|---|
| Presentare domanda senza verificare prima la propria situazione reddituale | Rischio di rifiuto evitabile con una verifica preliminare |
| Rivolgersi a una sola banca | Nessun termine di paragone in caso di rifiuto o condizioni sfavorevoli |
| Ignorare il valore attuale dell’immobile | Sorpresa in fase di perizia, con un rapporto loan-to-value peggiore del previsto |
| Non chiedere le motivazioni di un rifiuto | Impossibilità di correggere l’elemento che ha determinato la decisione |
FAQ
È vero che la surroga è sempre garantita per legge?
È garantito il diritto a richiederla senza costi di trasferimento, non l’accettazione automatica: la nuova banca conduce comunque una propria valutazione del merito creditizio.
Cosa succede se la banca attuale non vuole collaborare alla surroga?
La banca di partenza non può opporsi alla portabilità del mutuo richiesta dal cliente. L’operazione viene gestita dalla nuova banca, che richiede le informazioni necessarie sul debito residuo e valuta la pratica prima di procedere.
Un rifiuto di surroga viene registrato da qualche parte?
Un rifiuto in sé non comporta segnalazioni negative, a differenza di ritardi nei pagamenti o insoluti, che invece possono incidere sulle valutazioni successive.
Quanto tempo dopo un rifiuto posso ripresentare la domanda?
Non c’è un termine fisso stabilito dalla legge: dipende dalle policy della singola banca e da quanto sia cambiata la situazione rispetto al rifiuto precedente.
Conviene rivolgersi a più banche contemporaneamente?
Sì, confrontare più istituti in parallelo permette di non dipendere da un’unica valutazione e di individuare le condizioni più favorevoli per il proprio profilo.
